Practicile incorecte si inselatoare ale dezvoltatorilor imobiliari si ale bancilor lor finantatoare, in perioada de boom imobiliar anterioara anului 2008, care au lasat mii de cumparatori fara case si fara bani, ar putea fi reluate.

Cum raspunde legislatia protectiei consumatorului la aceasta provocare? Iata doua studii de caz: Planorama si Vitan Platinum Towers.

Dezvoltarea ansamblurilor rezidentiale prin contractarea locuintelor de catre clienti de la demararea proiectului a insemnat de prea multe ori ca clientii finanteaza schema proiectului, fara sa aiba controlul  cheltuirii banilor si nici certitudinea finalizarii locuintelor.

De multe ori, dezvoltatorul era o societate comerciala nou infiintata, fara active, fara structura financiara si nu detinea garantii suficiente, conform normelor prudentiale bancare, care  sa acopere  riscul de neplata pe intreaga durata a executiei proiectului imobiliar.

Daca aceste conditii sunt indeplinite si azi, devine obligatorie pentru dezvoltator procurarea de fonduri de la clienti pentru insasi edificarea constructiilor, prin incheierea de contracte de vanzare de lucruri viitoare sau promisiuni de vanzare, cu plata pretului in rate, corelate sau nu cu stadiile de executie.

In cazurile societatii noastre, dezvoltatorii au convenit cu bancile lor finantatoare acordarea de credite ipotecare pe baza unor garantii absolut insuficiente date de dezvoltator sau asociatii/actionarii acestuia, garantia principala a restituirii creditului si  a platii  dobanzilor si a comisioanelor devenind, in timp, banii incasati de la clienti si constructiile ridicate cu banii acestora.

Acest lucru se intampla prin incheierea intre banca si dezvoltator, pe langa un contract de ipoteca asupra constructiilor viitoare, si a unui contract de garantie reala mobiliara avand ca obiect cesiunea drepturilor viitoare de creanta ale dezvoltatorului, reprezentand incasari cu titlu de pret din contractele de vanzare cu viitori cumparatori ai apartamentelor, pana la suma maxima a creditului, pe intreaga durata a acestuia!

Ratele de pret erau deci incasate de catre banci, intr-un cont colector indicat cumparatorilor in notificarea de cesiune a creantei, si sumele de bani erau utilizate conform contractului de credit incheiat intre banca si dezvoltator, NU conform contractelor de vanzare incheiate intre dezvoltator si clientii sai!

Sumele colectate in acest cont puteau fi folosite pentru finantarea proiectului doar cu acordul expres al bancii, un procent important din acestea fiind folosite direct pentru reducerea facilitatii de credit, doar restul putand fi utilizate in cadrul proiectului, din nou cu acordul bancii creditoare.

In acest timp, asupra fiecarei unitati locative contractate de catre clienti purta, pe masura edificarii lor, o ipoteca pentru intreaga suma datorata de catre dezvoltator bancii, nu pentru o parte din aceasta corespunzatoare ponderii valorii unitatii individuale in valoarea complexului imobiliar!

Pentru ca tabloul sa fie complet, bancile finantatoare au autorizat, cel putin din neglijenta, plati  frauduloase de milioane de euro pentru servicii inexistente.

A urmat insolventa dezvoltatorului, in care banca finantatoare are calitatea de creditor garantat iar cumparatorii au calitatea de simpli creditori chirografari. In aceste dosare de insolventa am formulat, in numele cumparatorilor, contestatii asupra caracterului garantat al creantei bancilor, in masura in care aceasta garantie ipotecara poarta asupra locuintelor contractate de catre clientii nostri, si actiuni de obligare la transferul proprietatii in stadiul de executie existent, liber de sarcini, catre beneficiarii contractanti! In paralel cu aceste actiuni civile, se afla pe rolul organelor de urmarire penala si plangeri penale impotriva dezvoltatorului si bancii pentru savarsirea infractiunii de inselaciune.

Recent, in dosarele Planorama si Vitan Platinum Towers, impotriva bancilor finantatoare ale proiectelor au fost formulate de catre societatea noastra actiuni, scutite de taxa de timbru, de constatare a nulitatii absolute partiale, in limita sumelor achitate de catre clienti cu titlu de pret, a contractelor de credit si a contractelor de garantie mobiliara incheiate si executate cu nerespectarea legislatiei privind drepturile si interesele economice ale consumatorilor.

Subsecvent, am solicitat instantelor de judecata sa oblige bancile sa restituie cumparatorilor sumele achitate de catre acestia cu titlu de avans din pret, sa plateasca dobanzi moratorii penalizatoare la sumele de restituit precum si daune morale aferente.

In opinia noastra, practica de mai sus este o practica incorecta si inselatoare, sanctionata de Legea nr.363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianţilor în relaţia cu consumatorii.

Consecinta cea mai grava a acestei practici a constat in faptul ca, fara stiinta si consimtamantul cumparatorilor, riscul contractului de credit a trecut din sarcina dezvoltatorului in sarcina si patrimoniul clientilor acestuia.

In toate aceste cazuri, clientii, in calitate de consumatori, nu au fost informati  complet, precis si corect  despre  caracteristicile si efectele juridice ale contractului de ipoteca viitoare si ale contractului de garantie mobiliara incheiate intre dezvoltator si banca, precum si  despre  impactul acestor  operatiuni asupra intereselor lor economice, fiind incalcate dispozitiile Legii nr.296/2004 privind Codul Consumului si ale OG nr.21/1992 privind protectia consumatorilor.

Practica, inselatoare prin omisiune, a dezvoltatorilor si bancilor, in cele doua cazuri, a dus la deformarea esentiala  a comportamentului economic al cumparatorilor, afectand in mod  dramatic interesele economice ale acestora.

S-au ascuns cumparatorilor informatii esentiale necesare acestora care i-au determinat, fara a fi in cunostinta de cauza, sa ia decizii de cumparare sau de plata a ratelor de pret pe care altfel nu le-ar fi luat.  

Aceste decizii au ruinat resursele financiare ale cumparatorilor, fie ca au achitat pretul vanzarii cu credit bancar pentru care vor continua sa plateasca toata viata, fie ca au ipotecat bunurile lor existente ori ca au pierdut toate economiile lor banesti.

Astazi, in contextul revigorarii pietei imobiliare si a increderii cumparatorilor, acest tip de comportament al dezvoltatorilor imobiliari si al bancilor lor finantatoare trebuie evitat, prin tratarea cu seriozitate a problematicii protectiei consumatorilor aplicate mecanismelor de contractare a locuintelor in marile ansambluri rezidentiale.